REPUBBLICA ITALIANA  

 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

composta dagli lll.mi Sigg.ri Magistrati:

dott. Corrado CARNEVALE Presidente, dott. Luigi MACIOCE Consigliere, dott. Sergio DI AMATO Consigliere, dott. Maria Cristina GIANCOLA Consigliere, dott. Guido MERCOLINO rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da ISTITUTO NAZIONALE DELLA PREVIDENZA SOCIALE, in persona del le­gale rappresentante p.t., elettivamente domiciliato in Roma, alla via della Frezza n. 17, presso l'AVVOCATURA CENTRALE, unitamente agli avv. GAETANO DE RUVO, DANIELA ANZIANO e FRANCESCA FERRAZZOLI, dai quali è rappresentato e difeso in virtù di procura speciale a margine del ricorso                                                                 RICORRENTE

contro

DE LAURO ALESSANDRO, MAGI GIORGIO, MAGI CERVO RENATA, MATURI RICCARDO, PO LETTI DE LAURO LAURA, POLLOLA ROGATI GRAZIA MARIA e ROGATI GIOVANNI BATTISTA, elettivamente domiciliati in Roma, al viale Regina Margherita n. 278, presso l'avv. STEFANO GIOVE, dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di procura speciale a margine del controricorsO

CONTRORICORRENTI e E RICORRENTI INCIDENTALI CONDIZIONATI

                                                                                                                e

MIELE avv. ALESSANDRO, in qualità di procuratore generale di HERCOLANI LUIGIA, in virtù di procura per notaio Marina Fanfani del 3 aprile 2003, rep. n. 47224, rappresentato e difeso da sé medesimo, unitamente all'avv. CLAUDIO GARBARINO, che lo rappresenta e lo difende in virtù di procura a margine del ricorso, ed elettivamente domiciliato in Roma, al viale G. Mazzini n. 132                                                                                                   CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE nonché

MARUCCI GIOVANNI e TURCHETTI BIANCA LETIZIA

INTIMATI

avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma n. 1652/10, pubblicata il 19 aprile 2010.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 aprile 2013 dal Consigliere dott. Guido Mercolino; uditi i difensori delle parti;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. Libertino Alberto RUSSO, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso prin­cipale c del ricorso incidentale, con il conseguente assorbimento del ricorso inci­dentale condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. — Con sentenza del 13 luglio 2006, il Tribunale di Roma accolse parzial­mente le domande proposte da Alessandro De Lauro, Giorgio Magi, Renata Magi Cervo, Riccardo Maturi, Laura Poletti De Lauro, Grazia Maria Pollola Rogati, Giovanni Battista Rogati, Luigia Hercolani, Giovanni Marucci e Bianca Letizia Turchetti, in qualità di conduttori di unità immobiliari site nello stabile in Roma, al viale Parioli n. 47/a, disponendo, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., il trasferimen­to in loro favore della proprietà degl'immobili, già appartenenti all'Istituto Nazio­nale della Previdenza Sociale e trasferiti alla S.C.I.P. - Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici S.r.l. nell'ambito dell'operazione di cartolarizzazione avviata con il decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, determinando il corrispettivo do­vuto per ciascun trasferimento, e rigettando la domanda di condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.

2. — L'impugnazione proposta dall'INPS, in proprio e nella qualità di manda- taria della SCIP, è stata parzialmente accolta con sentenza del 19 aprile 2010, con cui la Corte d'Appello di Roma ha rideterminato gl'importi dovuti a titolo di corrispettivo.

A fondamento della decisione la Corte ha ritenuto che le lettere inviate ai conduttori dello stabile il 24 agosto 1998 dalla Igei S.p.a. per conto dell'Istituto recassero una chiara manifestazione della volontà di dismettere la proprietà; pre­messo che tale volontà era stata confermata con ulteriori missive inoltrate il 14 marzo ed il 14 aprile 2003, con cui, a seguito del trasferimento degl'immobili alla SCIP, l'INPS aveva comunicato per conto di quest'ultima che le formali offerte di vendita sarebbero state inviate dopo la determinazione del prezzo, ha rilevato che i conduttori avevano a loro volta manifestato la volontà di acquistare gl'immobili nel 1998 e nel mese di ottobre 2001, ed ha quindi affermato l'obbligo dell'Istituto di provvedere al trasferimento.

In ordine alla determinazione del prezzola Corte ha escluso il carattere pre­giudiziale della controversia pendente dinanzi al Giudice amministrativo per l'annullamento del d.m. 23 settembre 2005, con cui il Ministro dell'economia e delle finanze aveva incluso lo stabile tra gl'immobili di pregio per i quali non era appli­cabile l'abbattimento del 30% previsto dall'art. 3, comma 109, della legge 23 di­cembre 1996, n. 662, osservando che tale atto, incidente su diritti soggettivi, era disapplicabile dal Giudice ordinario ai sensi degli artt. 4 e 5 della legge 20 marzo 1865, n. 2248, ali. E. Ha peraltro ritenuto insussistenti i presupposti della disap­plicazione, rilevando che l'art. 3, comma tredicesimo, del decreto-legge n. 351 del 2001 non fissava termini per l'esercizio del potere conferito al Ministro ed ag­giungendo che la discrezionalità di cui godeva quest'ultimo, avente carattere me­ramente tecnico e quindi insindacabile in sede giurisdizionale, si riferiva nella specie al solo accertamento delle caratteristiche di cui al d.m. 31 luglio 2002. Al riguardo, ha escluso che lo stabile versasse in condizioni di degrado, rilevando che solo alcune unità immobiliari necessitavano d'interventi, non riconducibili alla no­zione di ristrutturazione edilizia o risanamento conservativo prevista dall'art. 26, comma quinto, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, ma a quella di manu­tenzione straordinaria. Rilevato infine che la comunicazione dell'Istituto non si era tradotta in una vera e propria proposta contrattuale, la Corte ha ritenuto inapplica­bili il beneficio della riduzione del 30% del prezzo e l'ulteriore abbattimento pre­visto dall'art. 3, comma ottavo, del decreto-legge n. 351 del 2001, osservando che l'assenza di una formale offerta in opzione entro il 26 settembre 2001 escludeva l'applicabilità dell'art. 3, comma ventesimo, prima parte, del decreto-legge n. 351 cit.

Ritenuto infine che la mancata accettazione delle condizioni offerte dai con­duttori fosse giustificata, la Corte ha rigettato l'appello incidentale proposto dagli attori in ordine al rigetto della domanda di risarcimento dei danni.

3. — Avverso la predetta sentenza l'INPS propone ricorso per cassazione, ar­ticolato in tre motivi. Resistono con controricorso Alessandro De Lauro, Giorgio Magi, Renata Magi Cervo, Riccardo Maturi, Laura Poletti De Lauro, Grazia Ma­ria Pollola Rogati, Giovanni Battista Rogati e l'avv. Alessandro Miele, in qualità di procuratore generale di Luigia Hercolani, i primi sette proponendo ricorso inci­dentale condizionato, per due motivi, e l'ottavo ricorso incidentale, per un solo motivo. Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva Le parti hanno depo­sitato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. — Preliminarmente si rileva che la difesa dell'lNPS ha allegato al ricorso due atti, sottoscritti rispettivamente il 31 luglio 2007 ed il 22 febbraio 2008, con cui Giovanni Marucci e Bianca Letizia Turchetti hanno dichiarato di rinunciare agli effetti della sentenza di primo grado, chiedendo che, analogamente a quanto disposto dalla sentenza di appello nei rapporti con altri attori, sia dichiarata l'e­stinzione del giudizio nei confronti degli intimati.

L'istanza non merita accoglimento, dal momento che la rinuncia alla sentenza impugnata non comporta l'estinzione del giudizio (la quale, anzi, ove intervenga in sede d'impugnazione, determina il passaggio in giudicato della sentenza, ai sensi dell'art. 338 cod. proc. civ.), ma fa soltanto venir meno l'interesse all'impugna­zione, giustificando la dichiarazione di cessazione della materia del contendere e la riforma della sentenza impugnata. Nella specie, peraltro, neppure tale provve­dimento può essere adottato, essendo le rinunce intervenute in pendenza del giu­dizio di appello, e non avendo l'Istituto provveduto ad impugnare la relativa sen­tenza, nella parte in cui ha ugualmente pronunciato nel merito del gravame, con la conseguente formazione del giudicato in ordine alla persistenza dell'interesse. La produzione delle rinunce non può d'altronde ritenersi ammissibile in questa sede ai sensi dell'art. 372 cod. proc. civ., trattandosi di atti che, in quanto posti in essere anteriormente alla pronuncia della sentenza impugnata, avrebbero potuto essere prodotti nel giudizio di merito (cfr. Cass., Sez. II, 28 agosto 2002, n. 12607; 13 febbraio 1987, n. 1581).

2. — Con il primo motivo d'impugnazione l'INPS denuncia l'insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha ravvisato nelle lettere inviate ai conduttori la mani­festazione della volontà di procedere alla vendita dello stabile, laddove quelle inoltrate nel 1998 costituivano mere note di sondaggio comunicate ai sensi dell'art. 6, comma primo, del d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, ai fini dell'individuazione degl'immobili da inserire nel piano di vendita, e quelle inviate nel 2003 recavano informazioni riguardanti il procedimento di cartolarizzazione e le facilitazioni previste per la vendita. La Corte d'Appello non ha tenuto conto della precisazione, contenuta nella prima missiva, che la comunicazione non comportava alcun impe­gno per le parti, ed ha omesso di considerare che prima del trasferimento alla SCIP, disposto con d.m. 21 novembre 2002, non era neppure ipotizzabile l'espres­sione di alcuna volontà di acquisto.                                                      ,

2. — Con il secondo motivo l'Istituto deduce la violazione e/o la falsa appli­cazione dell'art. 6, comma quinto, del d.lgs. n. 104 del 1996 e dell'art. 2932 cod. civ., sostenendo che nella specie non era configurabile a suo carico alcun obbligo di contrarre, né ai sensi dell'art. 6 cit., il quale si limita ad attribuire ai conduttori un diritto di prelazione in caso di alienazione dell'immobile, né per effetto delle menzionate comunicazioni, non recando le stesse una proposta di vendita né l'in­dicazione del relativo prezzo, in ordine al quale, peraltro, non poteva essersi formato alcun accordo, essendo ancora pendente l'impugnazione proposta dagli attori avverso la classificazione dello stabile come immobile di pregio.

3. — Le predette censure, da esaminarsi congiuntamente, in quanto riflettenti la comune problematica relativa all'individuazione di un obbligo di contrarre a ca­rico dell'lNPS, sono infondate.

In tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, questa Corte ha ripetutamente escluso la configurabilità di un obbligo di contrarre discendente direttamente dall'art. 6, comma quinto, del d.lgs. n. 104 del 1996 o dall'art. 3, comma 109, della legge n. 662 del 1996, affermando che tali di­sposizioni, nell'imporre ai predetti enti la formazione di piani di alienazione degli immobili non adibiti ad uso strumentale, non prevedono una figura peculiare di offerta pubblica, ma si limitano ad attribuire ai conduttori un diritto di prelazione, il cui esercizio è subordinato alla manifestazione da parte dell'ente della volontà di porre in vendita gl'immobili, in attuazione del dettato normativo, mediante la for­mulazione di una specifica proposta di alienazione, consistente nella determina­zione negoziale dell'ente di cedere la proprietà dei beni (cfr. Cass., Sez. II, 26 maggio 2008, n. 13560). L'insussistenza di un autonomo diritto potestativo dei conduttori di acquistare la proprietà degl'immobili condotti in locazione è stata ri­badita anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 3, comma ventesimo, del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, che al comma ventesimo disciplina la vendita delle unità immobiliari per le quali i conduttori abbiano manifestato la loro volontà di acqui­sto entro il 31 ottobre 2001, osservandosi che tale disposizione non prevede affat­to una procedura di acquisto anche per i cespiti non offerti in opzione dal soggetto proprietario, ma si limita semplicemente a stabilire che gl'immobili saranno ven­duti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà (cfr. Cass., Sez. Ili, 24 ottobre 2011, n. 21988).

Nel riconoscere il diritto degli attori al trasferimento della proprietà degl'immobili condotti in locazione, la Corte d'Appello non ha tuttavia affermato in alcun modo che esso fosse riconducibile direttamente alle predette disposizioni, essen­dosi invece limitata a verificare l'intervenuta manifestazione da parte dell'Istituto della volontà di dismettere le unità immobiliari, ed avendola ravvisata nelle lettere spedite ai conduttori il 24 agosto 1998 dalla Igei, in qualità di mandataria del- l'INPS, ed in quelle inviate il 14 marzo ed il 14 aprile 2003 dall'Istituto, in qualità di mandatario della SCIP, divenuta proprietaria dello stabile in attuazione della seconda operazione di cartolarizzazione. La sentenza impugnata ha infatti escluso che la denuntiaiio praelationis richiesta dalla normativa in esame "debba avere ti contenuto della proposta contrattuale contenente tutti gli elementi del futuro con­tratto di vendita, in modo che lo stesso possa considerarsi perfezionato con la semplice accettazione da parte del conduttore, richiamando l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, che ritiene a tal fine sufficiente il compimento da parte dell'ente di atti concreti dai quali possa desumersi una manifestazione della volontà di dismettere l'immobile, anche frazionatamente (cfr. Cass., Sez. Ili, 16 aprile 2008, n. 9972).

1.1. — Il ricorrente lamenta la mancata considerazione della portata mera­mente informativa delle predette missive, emergente in particolare dall'espressa precisazione, contenuta nella prima, che la comunicazione non comportava alcun impegno a carico delle parti, e dalla mancata indicazione del prezzo di vendita. Omette tuttavia di rilevare che la Corte territoriale ha dato espressamente atto del riferimento della lettera ad un'indagine conoscitiva sulla propensione dei condut­tori all'acquisto degl'immobili, ritenendo che, anche alla luce delle comunicazioni successive, questa puntualizzazione non impedisse di ravvisare una chiara manife­stazione della volontà di dismettere le unità immobiliari; tale conclusione non me­rita censura sul piano logico, trovando conforto nel rilievo conferito dalla sentenza impugnata alla successiva inclusione delle unità immobiliari nell'operazione di cartolarizzazione ed alla conferma della volontà di vendere da parte dell'INPS per conto della SCIP, alla quale gli immobili erano stati trasferiti con la finalità speci­fica della dismissione. Non appare decisivo, in contrario, il tenore delle missive inviate nel 2003, il cui contenuto, testualmente riportato nel ricorso, risulta anzi tale da avvalorare ulteriormente l'interpretazione fornita dalla sentenza impugnata, riferendosi testualmente all'acquisto degli immobili ed alla procedura di vendita disciplinata dal decreto-legge n. 351 del 2001.

Scarsamente significativa appare anche la circostanza, fatta valere dall'Istituto, che nessuna delle lettere recasse l'indicazione del prezzo di vendita, dal mo­mento che la determinazione dello stesso non era rimessa alla libera contrattazione delle parti, ma doveva aver luogo originariamente sulla base dei criteri indicati dalla legge, ed in alternativa mediante una stima compiuta dall'ufficio tecnico erariale (art. 6, commi secondo e quarto, del d.lgs. n. 104 del 1996), ed in seguito sulla base del mercato, la cui individuazione è stata in un primo tempo demandata al medesimo ufficio, per il caso di difforme valutazione delle parti (art. 3, comma 109, lett. d), della legge n. 662 del 1996), e successivamente è stata affida­ta all'Agenzia del territorio o a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare (art. 3, comma nono, del decreto-legge n. 351 del 2001). In questo contesto, nessun rilievo può attribuirsi neppure alla circostanza che sulla determi­nazione del prezzo fosse destinata ad incidere l'impugnazione proposta dagli attori avverso il decreto ministeriale che aveva classificato lo stabile come immobile di pregio, ai sensi del comma tredicesimo dell'art. 3 del decreto-legge n. 351 cit., in­quadrandosi tale iniziativa tra i mezzi di tutela ordinariamente accordati agl'inte­ressati per far valere le proprie posizioni giuridiche nell'ambito della procedura di dismissione disciplinata dalla legge.

4. — Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta l'omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, osservando che, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, la sentenza impugnata ha fatto riferimento ai valori dell'anno 2001, anziché a quelli attuali o alla relazione predisposta nell'anno 2004 dall'A­genzia del territorio, senza però individuare l'epoca della definizione del procedi­mento di stima né le modalità dell'accettazione da parte dei conduttori. Secondo l'Istituto, la Corte d'Appello non ha considerato che la valutazione accettata da questi ultimi costituiva un atto meramente endoprocedimentale, in quanto il pro­cedimento di stima, iniziato con la perizia effettuata dai tecnici dell'Istituto, non si è perfezionato con il parere di congruità della commissione prevista dall'art. 61 del d.P.R. 18 dicembre 1979, n. 696: nel frattempo, è infatti intervenuto il decreto- legge n. 351 del 2001, che ha deferito la stima all'Agenzia del territorio, la quale, dopo aver comunicato la propria valutazione, non si è ancora pronunciata in ordi­ne alla richiesta di chiarimenti formulata da esso ricorrente.

4.1. — La censura è in parte infondata, in parte inammissibile.

Il riferimento ai valori di mercato correnti nell'anno 2001, ai fini della deter­minazione del prezzo di vendita, trova giustificazione nella circostanza, ritenuta pacifica dalla sentenza impugnata e non contestata neppure in questa sede, che i conduttori avevano manifestato la volontà di acquistare le unità immobiliari nel 1998 e nell'ottobre 2001, e risulta conforme al dettato dell'art. 1, comma primo, del dccreto-legge 23 febbraio 2001, n. 41, come modificato dalla legge di conver­sione 23 aprile 2004, n. 104 e dall'art. 37, comma cinquantaseiesimo, del decreto- legge 4 luglio 2006, n. 223, il quale prevede che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, per le quali i conduttori abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, dev'essere determinato sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001. Tale disposizione s'innesta, modifi­candola, sulla disciplina introdotta dal comma ventesimo dell'art. 3 del decreto- legge n. 351 cit., nel testo modificato dalla legge di conversione n. 410 del 2001, dall'art. 26 del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269 e dall'art. 3, comma 134, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, la quale distingue tra le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 e quelle per le quali i conduttori,^; in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato la vo­lontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, e dispone che le prime siano vendute in ogni caso al prezzo ed alle altre condizioni indicati nell'offerta, mentre per le se­conde prevedeva la vendita al prezzo ed alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della manifestazione di volontà di acquisto, a meno che non si trattasse d'immobili considerati di pregio. La Corte d'Appello ha esclu­so la configurabilità della prima ipotesi, alla luce della condotta tenuta dall'Istitu­to, che si era limitato a manifestare la volontà-di porre in vendita 4s»unità,immobi­liari senza mai formulare una vera e propria proposta contrattuale; quanto alla se­conda ipotesi,'come si è detto, ha ritenuto pacifico che gli attori avessero manife­stato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, e, pur senza menzionare espressamente il decreto-legge n. 41 del 2004, ha fatto applicazione della disciplina dallo stesso introdotta, correttamente determinando il prezzo di vendita in base ai valori correnti nell'anno 2011, ma escludendo la riduzione del 30% prevista dall'art. 3, comma 109, lett. d), della legge n. 662 del 1996, in considerazione dell'avvenuta inclusione dello stabile tra gli immobili considerati di pregio.

4.2. — Nel sistema risultante dalle modificazioni introdotte dal decreto-legge n. 41 cit., non trova dunque alcuno spazio l'accertamento dell'epoca di definizione del procedimento di stima, dovendosi fare riferimento, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, esclusivamente ai valori correnti nel mese di ottobre 2001, indipendentemente dalla data in cui è stata effettuata la stima e da quella in cui è intervenuta l'accettazione del conduttore, con la conseguenza che non assumono alcun rilievo le carenze motivazionali addebitate, in proposito, alla sentenza im­pugnata.

E' pur vero che, nell'ambito della disciplina dettata dal d.lgs. n. 104 del 1996, l'esistenza di un disaccordo tra le parti in ordine al prezzo di vendita o di una no­tevole divergenza tra il prezzo determinato secondo i criteri di cui al comma se­condo ed il valore di mercato dell'immobile impediva di procedere senz'altro al trasferimento, imponendo di richiedere la determinazione del prezzo all'ufficio tecnico erariale; così come è vero che tale disciplina è stata successivamente supe­rata da quella dettata dall'art. 3 del decreto-legge n. 351 del 2001, che non fa alcun riferimento ai criteri di cui all'art. 6, comma secondo, del d.lgs. n. 104 cit., ma prevede che il prezzo di vendita debba essere determinato in ogni caso sulla base delle valutazioni correnti di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettivi di compravendite di «immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe (comma settimo), e consente di affidarne la determinazione esatta all'Agenzia del territorio o a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare (comma nono). Peraltro, come si evince dal tenore letterale di quest'ultima disposizione, ed in particolare dall'utilizzazione del verbo «possono», l'affidamento della stima a soggetti esterni costituisce una mera facoltà dell'ente, cui può farsi ricorso eviden­temente in presenza di incertezze o contestazioni in ordine al valore di mercato dell'immobile, ed il cui esercizio, oltre a non incidere sulla data da assumere come riferimento ai fini della determinazione del prezzo di vendita, che resta pur sempre ancorata all'epoca indicata dalla legge, non giustifica in alcun modo il differimen­to sine die del trasferimento.

Sotto un diverso profilo, poi, il carattere eventuale della fase affidata all'A­genzia del territorio o alla società esterna, escludendo la possibilità di ritenere il trasferimento subordinato in ogni caso all'espletamento della procedura di stima, poneva a carico dell'ente l'onere di allegare e provare l'avvenuto conferimento dell'incarico e la mancata conclusione del procedimento; la relativa deduzione, im­plicando un accertamento di fatto, deve peraltro ritenersi inammissibile in questa sede, trattandosi di circostanze non menzionate nella sentenza impugnata, e non avendo il ricorrente indicato la fase e l'atto del giudizio di merito in cui la questio­ne è stata sollevata. La Corte d'Appello si è infatti limitata a dare atto della con­troversia insorta tra le parti relativamente alla qualificazione dello stabile come immobile di pregio, senza fare alcun cenno alla mancata emissione del parere di congruità ed all'affidamento della stima all'Agenzia, in ordine alle quali la ricorrente ha richiamato la sola documentazione prodotta in primo grado, senza neppure precisare se la questione sia stata specificamente sollevata in quella sede e ri­proposta in appello.

5. — Il ricorso principale va pertanto rigettato, restando conseguentemente assorbito il ricorso incidentale condizionato proposto dal De Lauro, dal Magi, dal­la Magi Cervo, dal Maturi, dalla Poletti De Lauro, dalla Pollola Rogati e dal Ro­gati, con cui questi ultimi hanno denunciato l'omessa, insufficiente e contradditto­ria motivazione circa un punto decisivo della controversia, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha negato la disapplicazione del d.m. 23 settembre 2005, e riproponendo la domanda di trasferimento della proprietà degl'immobili ai prezzi indicati nell'atto di appello.

6. — Con l'unico motivo del suo ricorso incidentale, l'aw. Miele lamenta la violazione e/o la falsa applicazione dell'art. 3, comma 109, della legge n. 662 del 1996 e dell'art. 3, comma ottavo, del decreto-legge n. 351 del 2001, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso il carattere pregiudiziale dell'im­pugnazione proposta avverso il d.m. 23 settembre 2005, tuttora pendente, ed ha pertanto negato la sospensione del giudizio, senza considerare che la decisione del Giudice amministrativo in ordine alla classificazione dello stabile come immobile di pregio condiziona l'applicabilità delle riduzioni di prezzo previste dalle predette disposizioni. In ogni caso, il decreto ministeriale era stato correttamente disappli­cato dal Giudice di primo grado, in quanto viziato da eccesso di potere, essendo intervenuto a quattro anni di distanza dalla determinazione del prezzo e riguar­dando uno stabile privo delle caratteristiche che consentivano di classificarlo co­me immobile di pregio.

Sostiene inoltre il controricorrente che erroneamente la Corte d'Appello ha escluso l'applicabilità del primo periodo dell'art. 3. comma ventesimo, del decreto- - legge n. 351 cit., in quanto, indipendentemente dalla possibilità di qualificare la comunicazione dell'Istituto come offerta in opzione, tale disposizione era stata su­perata dall'art. 1, comma primo, del decreto-legge n. 41 del 2004, che per le unità immobiliari ad uso residenziale fissava il prezzo di vendita con riferimento ai va­lori di mercato correnti nel mese di ottobre 2001, prescindendo dal pregio dell'immobile. Subordinatamente, eccepisce l'illegittimità costituzionale dell'art. 3, comma ventesimo, cit., affermando che tale disposizione, nella parte in cui non prevede, per gl'immobili di pregio, che l'acquisto avvenga al prezzo ed alle condi­zioni vigenti al 31 ottobre 2001, in favore di coloro che abbiano manifestato la vo­lontà di acquistare, si pone in contrasto con gli artt. 3 e 97 Cost., in quanto deter­mina un'ingiustificata disparità di trattamento rispetto agli acquirenti di immobili non di pregio.

6.1. — Le predette censure sono in parte infondate, in parte inammissibili.

In tema di sospensione necessaria del processo civile, questa Corte ha affer­mato che la mancanza nel testo vigente dell'art. 295 cod. proc. civ. di un espresso riferimento ad una pregiudiziale controversia amministrativa, presente invece nel testo anteriore alle modificazioni introdotte dalla legge 26 novembre 1990, n. 353, non consente di escludere, in linea di principio, la configurabilità di una sospen­sione necessaria del giudizio civile in attesa della definizione di un giudizio am­ministrativo. L'esigenza di garantire il diritto di difesa, l'effettività della tutela giu­risdizionale e la ragionevole durata del processo, ritenuta prevalente su quella di assicurare l'uniformità e l'armonia delle decisioni, ha tuttavia indotto a subordina­re l'applicazione dell'art. 295 alla sussistenza di un rapporto di pregiudizialità non meramente logica ma giuridica tra le controversie, che ricorre solo quando la definizione di una di esse costituisca l'indispensabile antecedente logico giuridico dell'altra, l'accertamento del quale debba aver luogo con efficacia di giudicato. Tale condizione è correlata alla stessa ratio della sospensione necessaria, consistente nell'evitare un conflitto di giudicati, e postula, in relazione alla pregiudiziale am­ministrativa, non solo che il giudizio amministrativo verta sull'accertamento di di­ritti soggettivi, ma anche che, rispetto a quello civile, esso penda tra le medesime parti e sia caratterizzato dallo stesso petitum. Quest'ultimo presupposto non è tut­tavia ravvisabile qualora il giudizio amministrativo abbia ad oggetto l'annullamen­to di un atto amministrativo, non assumendo alcun rilievo la circostanza che in se­de civile l'apprezzamento in ordine alla fondatezza della domanda sia correlato alla validità del medesimo atto, in quanto della legittimità di quest'ultimo è com­petente a conoscere, in via incidentale, lo stesso giudice ordinario, ai fini (e nei limiti) della sua eventuale disapplicazione agli effetti della decisione della contro­versia inerente a diritti soggettivi (cfr. Cass., Sez. VI, 16 febbraio 2012, n. 2263; Cass., Sez. III, 13 maggio 2009, n. 11085; Cass., Sez. I, 19 settembre 2003, n. 13981).

Non merita pertanto censura la sentenza impugnata, nella parte in cui, pur dando atto della pendenza dinanzi al Giudice amministrativo dell'impugnazione proposta dai ricorrenti avverso il decreto ministeriale che aveva classificato come immobile di pregio lo stabile in cui erano situate le unità immobiliari da loro con­dotte in locazione, ha rigettato l'istanza di sospensione del giudizio, procedendo direttamente alla verifica della legittimità del provvedimento, già peraltro scruti­nata in senso contrario dal Giudice di primo grado.

6.2. — Non possono invece trovare ingresso, in questa sede, le censure solle­vate in ordine alla sussistenza dei presupposti per la disapplicazione del decreto ministeriale, essendosi il controricorrente limitato ,a riproporre la tesi difensive svolte nel giudizio di merito e disattese dalla sentenza impugnata, contrapponendo la propria valutazione a quella compiuta dalla Corte d'Appello in ordine alla ra­gionevolezza del ritardo con cui era stato emesso il provvedimento ed alla sussi­stenza in concreto delle caratteristiche prescritte dall'art. 3, comma tredicesimo, del decreto-legge n. 351 del 2001 per la classificazione dell'edificio come immo­bile di pregio, e quindi proponendo una questione attinente al merito.

6.3. — Quanto poi alla lamentata esclusione dell'applicabilità del primo pe­riodo del comma ventesimo dell'art. 3 cit., è sufficiente osservare che la decisione della Corte d'Appello trova giustificazione nelle finalità perseguite dall'art. 1, comma primo, del decreto-legge n. 41 del 2004, che non consistevano affatto nell'integrale riformulazione della precedente disposizione. Lo specifico riferimento della norma invocata ai secondo periodo del comma ventesimo dell'art. 3 rende infatti evidente che il legislatore non ha affatto inteso superare la distinzione tra le unità immobiliari offerte in opzione dagli enti entro il 26 settembre 2001 e quelle per le quali entro il 31 ottobre 2001 fosse intervenuta soltanto la manifestazione della volontà di acquisto da parte dei conduttori, ma solo indicare un'unica data di riferimento ai fini della determinazione del prezzo di vendita della seconda cate­goria d'immobili, la cui individuazione risultava oltremodo problematica sulla ba­se dell'art. 3, avuto riguardo alla pluralità ed alla diversità delle discipline susse­guitesi nel tempo ed alla condotta non sempre lineare tenuta in concreto dalle par­ti. Conseguentemente, deve escludersi che l'art. 1 abbia inteso sopprimere il riferimento ai conduttori delle unità immobiliari di pregio contenuto nel secondo pe­riodo dell'art. 3, per effetto del quale gli stessi erano esclusi dal beneficiò della ri­duzione del 30% accordato ai conduttori delle altre unità immobiliari, e dettare una disciplina identica a quella prevista dal primo periodo dalla medesima disposizione, che non prevedeva alcuna differenza di prezzo. In tal senso detengono anche la circostanza che l'art. 1, comma primo, non prevede alcuna riduzione di prezzo, pur riferendosi esclusivamente ai conduttori, nonché la considerazione che, diversamente opinando, non si comprenderebbe il motivo per cui il legislatore è intervenuto esclusivamente sul comma ventesimo dell'art. 3, che confermava l'applicabilità del trattamento differenziato per gl'immobili per i quali fosse già stata manifestata la volontà di acquisto, anziché sui commi ottavo e tredicesimo, che introducevano in via generale il predetto trattamento. In contrario, non appare utilmente invocabile il dettato del comma terzo dell'art. 1, che estende le disposi­zioni di cui al comma primo agl'immobili venduti prima dell'entrata in vigore del decreto-legge n. 41 del 2004, in quanto tale disposizione, riguardante esclusiva­mente gl'immobili già trasferiti in proprietà, si limita a porre rimedio alle spere­quazioni determinate dall'applicazione dei diversi criteri stabiliti dalle leggi suc­cedutesi nel tempo in tale materia, prevedendo il rimborso del maggior prezzo eventualmente corrisposto.

6.4. — Manifestamente infondata è infine la questione di legittimità costitu­zionale dell'art. 3, comma ventesimo, proposta in via subordinata dal controricorrente.

Premesso che tale questione avrebbe dovuto essere più propriamente solleva­ta in riferimento ai commi ottavo e decimo dell'art. 3, ai quali è riconducibile il trattamento differenziato in esame, si osserva che l'esclusione dei conduttori di unità immobiliari situate in edifici di pregio dal beneficio della riduzione del 30% sul prezzo di acquisto dell'immobile da loro condotto in locazione rappresenta il ragionevole risultato di un bilanciamento di interessi che il legislatore ha compiu­to fra l'esigenza degli enti previdenziali di acquisire risorse economiche mediante la dismissione d'immobili non essenziali per lo svolgimento della loro attività isti­tuzionale e la tutela del diritto dei conduttori all'abitazione. Per agevolare la di­smissione degl'immobili meno appetibili sul mercato, consentendo nel contempo ai conduttori di soddisfare la loro aspirazione all'acquisto della proprietà di quelli da loro occupati, è stata pertanto prevista la predetta riduzione, la cui applicazione