———– XV LEGISLATURA ———–
N. 1328
DISEGNO DI LEGGE
d’iniziativa del senatore BENVENUTO
COMUNICATO ALLA PRESIDENZA IL 15 FEBBRAIO 2007
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Disposizioni in materia di prezzo di vendita degli immobili previdenziali definiti «di pregio»
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Onorevoli Senatori. – La dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici evidenzia, ad ogni approfondimento, una serie di anomalie che richiedono un intervento analitico approfondito.
Troppi
sono, infatti, le discrasie, gli interventi che meritano un’analisi specifica
rispetto alle motivazioni giuridiche, economiche e di opportunità che hanno
disciplinato, in questi anni, l’alienazione del patrimonio immobiliare pubblico.
Alcuni degli effetti più eclatanti sono, per altro, rintracciabili già negli
atti parlamentari. Non risulta infatti di inequivocabile trasparenza la
motivazione che in questa o quella città d’Italia ha fatto sì che alcuni
immobili, situati in aree di elevato pregio economico-commerciale, fossero
esclusi dai provvedimenti ministeriali che individuano come «di pregio» gli
immobili. Altre discipline di alienazioni sono state specificamente censurate da
rilievi della Corte dei conti, mentre pendono ingiudicati in tribunali
amministrativi (TAR e Consiglio di Stato) o civili, innumerevoli ricorsi di
inquilini che si oppongono o impugnano la classificazione «di pregio» degli
immobili.
Questa situazione, oltre ad acuire le forti tensioni che si registrano sul
patrimonio abitativo, produce negativi effetti sugli oneri del debito relativi
all’emissione di bond sul mercato internazionale dovuti alle
cartolarizzazioni «SCIP 2», che alcune società di rating internazionali,
segnatamente la Fitch, hanno declassato relativamente a quelli della serie «A5
B2» emessi per un totale di 3,7 miliardi di euro.
Ricordiamo in particolare che nel corso della precedente legislatura la
definizione dei criteri e del prezzo di vendita degli immobili pubblici oggetto
di cartolarizzazioni, inseriti nella «SCIP 2», non ha risolto il grave problema
della corretta individuazione dei cosiddetti «immobili di pregio», che
costituiscono parte rilevante del suddetto provvedimento di alienazione. Come
denunciato nel corso di questi ultimi anni dagli inquilini interessati e dalle
relative organizzazioni sindacali, il Governo di allora aveva fissato criteri
del tutto sommari ed approssimativi nella individuazione degli immobili di
pregio e nella conseguente esclusione dell’abbattimento del 30 per cento del
prezzo di offerta in opzione ai conduttori acquirenti in forma individuale.
Si è creata, quindi, una situazione di grave ingiustizia sociale che ha
colpito innumerevoli inquilini di immobili residenziali, definiti «di pregio»,
in massima parte pensionati e lavoratori dipendenti ovvero cittadini con reddito
medio basso, che non sono in grado di acquistare l’immobile a prezzo di mercato.
La legge, infatti, impone la classificazione «di pregio» dell’immobile solo
sulla base dell’ubicazione e non per le condizioni effettive dello stesso. Si
tenga conto che molti di questi, in realtà, sono in un avanzato stato di
degrado.
Appare opportuno, quindi, prevedere che per l’individuazione degli «immobili
di pregio» si tenga conto non solo dell’ubicazione ma anche delle condizioni
effettive dell’immobile e del grado di necessità di ristrutturazione dello
stesso.
La legislazione precedente al decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351,
convertito con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, prevedeva
che un immobile ad uso residenziale, a meno che non fosse di particolare
interesse architettonico, era da considerarsi «di pregio» solo quando il suo
valore di mercato superasse, per metro quadro, il 70 per cento del valore medio
di mercato degli immobili ad uso residenziale ubicati nell’intero territorio
comunale di riferimento; per quelli che non rientravano in tali parametri,
veniva concesso uno sconto del 30 per cento. Con il presente disegno di legge se
ne richiede il sostanziale ripristino.
Nel merito, i sindacati degli inquilini contestano le scelte adottate dal
precedente Governo, a seguito delle quali centinaia di stabili ubicati nei
centri urbani di città come Roma, Napoli, Milano, Bologna, Firenze, Livorno,
Pisa, Mestre e Venezia, indipendentemente dalle loro sostanziali caratteristiche
costruttive, spesso addirittura di edilizia economica, hanno subito un
ingiusticato innalzamento di valore di mercato, provocando un lungo e costoso
contenzioso da parte degli inquilini. Tale condizione di iniquità sociale,
infatti, è stata la causa di molti ricorsi da parte dei cittadini interessati
agli organi giurisdizionali civili ed amministrativi, con la conseguenza di
ripetute sospensioni cautelari, da parte del Consiglio di Stato, dei decreti
ministeriali di individuazione degli «immobili di pregio».
Considerando che tra i criteri per la definizione degli «immobili di pregio»
vi è quello dell’ubicazione nel centro storico, la città di Firenze rappresenta
un caso emblematico del problema esposto, in quanto il suo piano regolatore
individua quale zona omogenea di tipo «A» gran parte del territorio comunale,
non tenendo conto del fatto che una parte rilevante degli «immobili di pregio»
oggetto di cartolarizzazione sono in realtà inseriti in sottozone debitamente
perimetrate dal piano regolatore e individuate per fissare interventi edilizi di
ristrutturazione, trasformazione e risanamento.
Dall’altra parte, essendo in pratica inaccessibile l’acquisto degli immobili
in oggetto, si è aperta di fatto la strada agli investimenti speculativi, e in
taluni casi di dubbia provenienza, da parte di soggetti che sono in grado di
sborsare alti prezzi e non si sentono eccessivamente condizionati dalla presenza
di inquilini che per esperienza sanno di poter facilmente allontanare con metodi
ormai collaudati. Quindi, come più volte denunciato, si verifica che:
1) i contratti di locazione scaduti non vengono rinnovati, eliminando così il titolo per esercitare, in prospettiva, il diritto di opzione, di prelazione e di usufrutto;
2)
gli inquilini vengono lasciati in possesso precario della casa dietro
corrispettivo di un’indennità di occupazione, rimanendo casi emarginati in una
situazione che è comunque di irregolarità formale;
3) non vengono definite le modalità di attuazione della norma che
garantisce il rinnovo novennale dei contratti di locazione per gli inquilini
ultrasessantacinquenni con basso reddito.
Per tali motivi viene proposta, con il comma 1, dell’articolo 1 del presente disegno di legge, la modifica delle relative improvvide disposizioni, tramite l’abrogazione del comma 13 e dei conseguenti riferimenti nei commi 8, 14 e 20 dell’articolo 3 del citato decreto-legge n. 351 del 2001, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 410 del 2001.
Ciò consentirà una soluzione sostanziale ad un problema di grande impatto sociale, che risponde ad un bisogno abitativo tanto diffuso nel nostro Paese, con l’ulteriore conseguenza di garantire:
1) l’alleggerimento del gigantesco contenzioso instaurato presso i tribunali civili, i tribunali amministrativi regionali e il Consiglio di Stato da cittadini locatari di immobili residenziali inopportunamente classificati «di pregio»;
2) la
conclusione dell’operazione di cartolarizzazione «SCIP 2»;
3) un notevole risparmio di onerosi interessi sulle obbligazioni emesse
dalla SCIP-Società cartolarizzazione immobili pubblici srl, che lo Stato
continua a versare a favore delle banche.
Con riferimento al comma 2 dell’articolo 1 del presente disegno di legge, si
sottolinea come, in assenza di correttivi, numerosi cittadini abbiano proceduto
all’acquisto di unità immobiliari considerate «di pregio» senza poter accedere
ad alcuna delle norme di favore concesse a tutti gli altri inquilini. È del
tutto evidente che debba essere invece riconosciuta agli attuali proprietari,
già inquilini della stessa unità immobiliare, una facilitazione equivalente a
quella concessa a tutti gli altri soggetti.
Questa disposizione, oltre ad essere ispirata a princìpi di assoluta equità,
evita l’insorgere di un ulteriore inevitabile e pernicioso contenzioso tra
l’amministrazione e i cittadini, dovuto all’evidente disparità di trattamento
tra coloro che hanno ottemperato nei tempi prescritti agli adempimenti di legge,
e coloro che, essendosi invece opposti, ne hanno derivato successivamente un
beneficio.
L’articolo 2 fornisce le fonti di copertura del presente disegno di legge,
nel limite di 100 milioni di euro per ciascuno degli anni del prossimo biennio.
La sopradescritta situazione rende indispensabile un intervento legislativo
commisurato ad un profilo di equità che superi l’attuale situazione e ponga fine
nell’immediato, nell’interesse dello Stato e di una nutrita categoria di
cittadini, ad un contenzioso che produce comunque effetti negativi sul processo
delle dismissioni, come sull’intero debito pubblico.
Per completare il quadro di riferimento della presente iniziativa
legislativa, resta da aggiungere che l’attuale Governo ha accolto in data 21
dicembre 2006 l’ordine del giorno n. 9/01746-bis-B/048 dei deputati
Tolotti ed altri, che, in relazione specifica agli immobili «di pregio», impegna
a consentire alle strutture preposte alla vendita degli immobili di ricercare
soluzioni transattive riferite agli immobili occupati aventi indentiche
caratteristiche.
DISEGNO DI LEGGE
Art. 1.
1. All’articolo 3 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al comma 8, le parole: «escluse quelle di pregio ai sensi del comma 13,» sono soppresse;
b)
il comma 13 è abrogato;
c) al comma 14, le parole: «non di pregio ai sensi del comma 13»
sono soppresse;
d) al comma 20, le parole: «escluse quelle considerate di pregio
ai sensi del comma 13,» sono soppresse.
2. È risconosciuto un indennizzo del 30 per cento a coloro che, alla data di entrata in vigore della presente legge, hanno acquistato gli immobili di pregio di cui erano già inquilini, alienati nell’ambito della seconda operazione di cartolarizzazione effettuata dalla SCIP-Società cartolarizzazione immobili pubblici s.r.l., di cui al decreto ministeriale 21 novembre 2002, pubblicato nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 279 del 28 novembre 2002, purché ne mantengano l’effettiva proprietà o l’usufrutto alla data di entrata in vigore della presente legge.
Art. 2.
1. Agli oneri derivanti dall’attuazione della presente legge si provvede, nel limite massimo di 100 milioni di euro per ciascuno degli anni 2007 e 2008, a valere sulle maggiori entrate derivanti dalla effettiva dismissione degli immobili a valori di stima superiori a quelli di cartolarizzazione.