Coordinamento Nazionale

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 Comitati Inquilini Immobili di Pregio

C/o  Mario Milone  Dottore Commercialista

    Via dei Mille, 16 80121 Napoli

Tel./ Fax. 081/19573238 e.mail: mario.milone@fastwbnet.it

ormai da giorni i quotidiani, fanno a gara nel pubblicare articoli che occupano intere prime pagine su presunti affari immobiliari messi a segno da politici e personaggi eccellenti.

Il tutto è partito da un’inchiesta de L’Espresso dal titolo “Casa nostra”, venduto in edicola mettendo in copertina i sorridenti mezzi busti di noti politici e sindacalisti affacciati alle finestre di un lussuoso palazzo Romano.

Il settimanale N. 35/2007 de L’Espresso, afferma che ai potenti e agli amici degli amici sono stati svenduti alloggi in zone centrali della città di Roma dove oggi i prezzi di mercato sono da capogiro. “Sono potenti che hanno pagato troppo poco ieri per l'affitto e oggi per l'acquisto” si afferma.

Nel calderone però ci finiscono tutti (a prescindere dal partito di appartenenza) e tutti avrebbero approfittato e messo a segno affari d’oro. Il trattamento di favore diventa un'offesa insopportabile tanto da coniare il termine "Svendopoli". Infatti ogni scandalo in Italia per fare tendenza deve necessariamente finire con “opoli”.

Non importa se chi ha acquistato abbia acquistato dall’Ina, dalle Generali, dalla Scip, dalla Pirelli o da altre società private, l’importate è che sia un politico o un personaggio eccellente per dimostrare che i presunti privilegi per i potenti diventano eterni.

Vengono citati in tutto 19 casi di acquisti immobiliari su un patrimonio complessivo in vendita, che supera le 100.000 unità provenienti da Assicurazioni come Ina e Generali e da Enti Previdenziali come Inps, Inail, Inpdai e Inpdap.

Mi sembra del tutto normale che su un così vasto patrimonio, dismesso nel corso degli ultimi cinque anni (operazioni precedenti a parte), alcuni appartamenti siano stati acquistati in minima parte anche da politici, sindacalisti, magistrati, giornalisti e persone influenti, che insieme all’80-90% di persone normali ( ex dipendenti e pensionati degli Enti stessi) conducevano da anni in locazione quegli appartamenti.

Appartamenti che circa 30/40 anni fa venivano dati esclusivamente ai dipendenti dei predetti Enti o a persone con redditi bassi e privi di alloggio.

Detto questo i potenti, come tutti gli altri inquilini hanno esercitato un “diritto” che non proviene da nessun favore o regalo ma da un preciso anche se complicato ed iniquo impianto di leggi.

Infatti, a partire dal 1996 si sono susseguite tutta una serie di normative dettate proprio dall’esigenza di dismettere il patrimonio dello Stato degli Enti Pubblici e Previdenziali.

Se poi qualcuno sia entrato in questi alloggi abusivamente o con procedure non trasparenti o si siano commesse irregolarità da parte dell’Agenzia del Territorio nel valutare gli immobili per abbassarne la valutazione di mercato, dovrebbe essere compito della magistratura indagare.

Anzi mi chiedo come mai non si parla di che fine ha fatto l’indagine che l’allora Alto commissario anticorruzione Gianfranco Tatozzi fece partire a maggio 2006 mandando la Guardia di Finanza negli uffici dell’Inps.

Sta di fatto che tutti gli inquilini hanno esercitato il diritto di opzione all’acquisto previsto dalla legge.

Per quanto riguarda il termine “Svendopoli”, anche qui credo che si tratti di una grossa svista.

Oggi Caio decide di vendere il suo appartamento e firma un preliminare di vendita con Tizio stabilendo 100 come prezzo di vendita. Dopo circa dieci anni Caio si reca dal notaio per stipulare il rogito. Nel frattempo sul mercato il suo appartamento vale 200. Si può dire che Caio ha svenduto il suo appartamento? No. Semplicemente Caio ha venduto nel momento sbagliato . Tutto Qui.

Se, quindi, una legge dello stato e precisamente il D.Lgs. 104/1996, imponeva agli Enti di dismettere il loro patrimonio entro 5 anni cioè entro il 2001 e contemporaneamente fissava il prezzo, il comune cittadino e quindi l’inquilino, non può certo essere penalizzato per l’inerzia, l’inefficienza e la mala gestio della Pubblica Amministrazione che a più di dieci anni di distanza non è stata capace di vendergli il suo appartamento.

Mi chiedo invece dov’erano i giornali e cosa pubblicavano quando fu deciso di dismettere il Patrimonio degli Enti Previdenziali e quando, il Governo Berlusconi stabilì che tutto il patrimonio immobiliare degli Enti doveva essere cartolarizzato con operazioni finanziarie delegate completamente al Ministro dell’Economia.

La cartolarizzazione ha consentito al Governo, in primo luogo, di realizzare due incassi “una tantum”, uno di 2.300 milioni di Euro il 18.12.2001 (con Scip 1) e l’altro di 6.700 milioni di Euro il 21.11.2002 (con Scip 2), millantando una convenienza per la finanza pubblica (che alla distanza sarà completamente smentita dai conti della Scip) e, in secondo luogo, di sottrarre la proprietà immobiliare agli Enti per trasferirla alla fantomatica SCIP S.r.l. costituita per l’occasione dall’allora Ministro per l’Economia Giulio Tremonti.

Insomma, con le cartolarizzazioni Scip 1 e Scip 2 lo Stato ha messo sul mercato immobili per un valore nominale complessivo di circa 12 miliardi di euro. Se una buona fetta è stata comprata dagli inquilini col diritto di prelazione, anche per gli immobiliaristi e le banche molti buoni affari non sono mancati.

E mi chiedo ancora, come mai non fanno notizia i 10 Miliardi di Euro persi, senza possibilità di recupero, come saldo negativo delle varie operazioni dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico iniziate negli anni 90.

La invito pertanto a leggere un documento dal titolo appunto “Scippopoli” che trova sul sito www.scip2pregio.it. e del quale sono coordinatore e responsabile.

Per quanto attiene poi la questione degli immobili di pregio degli Enti Previdenziali al riguardo è necessario fare le seguenti considerazioni:

Gli immobili di pregio, individuati ai sensi del comma 13 dell’articolo 3 della legge 410/2001, sono stati esclusi dalla applicazione della disciplina stabilita per la determinazione del prezzo di vendita delle altre unità ad uso residenziale, offerte in opzione ai conduttori, pari al prezzo di mercato delle medesime unità diminuito del 30% (sconto che normalmente viene concesso sul mercato quando l’immobile è occupato). Tale esclusione determina una ingiustificata disparità di trattamento tra gli inquilini e non appare sorretta dalla necessità di perseguire un superiore interesse pubblico di natura finanziaria, tenuto conto che gli immobili classificati poi di pregio, a partite dal 2003 rappresentano una esigua percentuale di unità sul totale di quelle cartolarizzate.

La legge 24 aprile 2004 n. 104 ha poi stabilito che, per i conduttori i quali abbiano manifestato entro il 31 ottobre 2001 la volontà di acquisto, il prezzo di vendita delle unità immobiliari debba essere determinato sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001.

L’esclusione degli immobili di pregio dall’applicazione di tale norma ha generato una situazione contraria al principio di uguaglianza in quanto, una parte degli inquilini, quelli appunto dei cosiddetti immobili di pregio, già penalizzati per l’esclusione dalla riduzione del 30 % sono rimasti esclusi incredibilmente, anche, dall’opzione esercitata e riconosciuta dalla Legge 24 aprile 2004 n. 104 a tutti gli altri inquilini ai quali sono stati effettuati addirittura i rimborsi delle somme maggiormente corrisposte.

Il legislatore del 2004, per i conduttori che avevano manifestato la volontà di acquistare l’immobile entro il 31 ottobre 2001, ha voluto tutelare il loro diritto a corrispondere il valore a quella data senza alcuna considerazione circa la tipologia dell’immobile.

Non si può annullare un diritto esercitato nei tempi e con le modalità previste dalla legge.

Diritto che deve valere per tutti gli inquilini e non può essere negato iniquamente in relazione alla “caratteristica qualitativa di pregio” dell’immobile oggetto della vendita, tenuto conto, che se l’immobile era in zone appetibili sul mercato e quindi valeva di più, se ne è già tenuto conto nelle stime effettate dall’Agenzia del Territorio e pertanto i prezzi di partenza di questi immobili sono molto più alti rispetto agli altri.

In sostanza il pregio o meno di un appartamento può riflettersi sulla valutazione dello stesso e quindi sul prezzo di partenza ma le condizioni di acquisto per gli inquilini devono essere necessariamente le stesse altrimenti la legge è incostituzionale.

Si è ampliato così negli anni il fronte del contenzioso giudiziario, assolutamente non pretestuoso, ma determinato dalla palese disparità di trattamento tra gli inquilini. Il contenzioso è diventato pesantissimo ed economicamente oneroso per la stessa Pubblica Amministrazione, cioè per gli Enti e per l’Avvocatura dello Stato nonché per la SCIP S.r.l. che si troverà a breve ad affrontare la difficoltà oggettiva del blocco delle vendite di questa categoria di cespiti ove nel contempo non intervengano soluzioni risolutive del contenzioso.

Pertanto la invito anche su questo argomento a leggere il documento pubblicato sul sito internet www.scip2pregio.it dal titolo: La questione del pregio e la nostra Proposta di soluzione transattiva notificata per raccomandata al Ministero dell’ Economia e delle Finanze in data 16.03.2007 per la risoluzione del contenzioso che fino ad ora non è mai stata nemmeno presa in considerazione.