dott. Mario Milone

   Coordinatore nazionale inquilini immobili di pregio

Oggetto: Emendamento al decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, recante "Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica pubblicato sul supplemento ordinario 114 alla Gazzetta Ufficiale 125 del 31 maggio 2010 - Normativa per la vendita del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici dopo le cartolarizzazioni.

On.le Senatore,

dopo la decisione del Governo di mettere in liquidazione la società di cartolarizzazione S.c.i.p. S.r.l. e di ritrasferire il patrimonio invenduto agli Enti previdenziali originari proprietari, questi ultimi avrebbero dovuto proseguire nelle vendite e promuovere la chiusura di tutto il contenzioso immobiliare (Art. 43/bis., comma 12 L. 14/2009).

A distanza di oltre un anno, sono emersi comportamenti disomogenei nelle intenzioni di vendita da parte degli Enti e l’indisponibilità degli stessi a ricercare soluzioni transattive al contenzioso per l’esiguo numero di immobili “cosiddetti di pregio” rimasti invenduti ed occupati da inquilini che non hanno potuto accedere agli sconti praticati alla quasi totalità degli altri inquilini.

Si rende necessario pertanto adottare norme precise per la dismissione degli immobili di proprietà degli enti previdenziali non ancora venduti, per risolvere tutto il contenzioso presente e futuro, favorendo contemporaneamente l’acquisto della case da parte degli inquilini che le occupano da decenni e consentendo un rilevante ed immediato vantaggio per le casse dello Stato!

Si ricorda infatti che la dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali Pubblici è stata avviata a seguito delle norme delegate (D.lgs 104/96) emanate dal Governo su delega del Parlamento (L.335/95) ed è proseguita, successivamente, con la Legge 410/2001 che ha consentito il ricorso alle operazioni finanziarie di cartolarizzazione, realizzate tramite la società veicolo S.c.i.p. S.r.l. costituita dallo stesso Ministero dell’Economia.

Una volta messa in liquidazione la S.c.i.p. con le disposizioni della legge n.14/2009 e restituiti gli immobili invenduti agli enti originari proprietari, è risultato (al 28 febbraio 2009), un portafoglio residuo complessivo di 9.196 unità immobiliari residenziali locate vincolate alla dismissione e per le quali è stato già determinato da anni (da parte dell’Agenzia del Territorio) il prezzo di vendita.

Quindi, a fronte del termine di 5 anni stabilito dalla legge 335 del 1995 e confermato dal D.Lgs 104/96 per ultimare le operazioni di dismissione immobiliare, una parte di inquilini attende ormai da 15 anni di poter acquistare l’abitazione come previsto dalla legge!

Si osserva che il 94% delle vendite sono state fatte agli stessi inquilini opzionari, ai quali è stato praticato il prezzo di mercato determinato, come per legge, dall’Agenzia del Territorio e riparametrato al 2001 (per coloro che avevano manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001), ridotto del 30%,  oltre al cosiddetto sconto di blocco che varia dal 10 al 15%.

E non v’è dubbio che la gestione del suddetto portafoglio residuo (in massima parte costituito da immobili residenziali locati di cui solo una piccolissima fetta sono “immobili di pregio”), così qualificati soltanto perchè ubicati in zone centrali delle città, rappresenti una “coda” di difficile gestione per gli Enti, vincolati per legge alla dismissione di questi immobili e impegnati dal Governo a promuovere la definizione dei contenziosi privilegiando soluzioni transattive (art. 43 bis, c. 12, L.14/2009).

Sull’intricata questione della vendita degli immobili pubblici di origine previdenziale, si può subito incrementare le entrate del bilancio dello Stato e dare un segnale concreto nella direzione del risanamento dei conti pubblici favorendo uno dei principali obiettivi programmatici (cioè estendere la platea dei proprietari di case), e porre fine a circa 15 anni di contrasti legali tra gli inquilini e i 9 enti previdenziali.

Ai conduttori di tali alloggi è riconosciuto il diritto di opzione. Per gli inquilini è quindi sufficiente avere manifestato l’intenzione di comprare i rispettivi appartamenti entro il 31/10/2001.

Gli inquilini degli immobili definiti di pregio non avranno nessun tipo di sconto: nè lo sconto del 30% stabilito per gli immobili occupati (riservato agli immobili ordinari) né quello previsto per le vendite in blocco, ma ottengono il risultato di poter fruire dei prezzi di mercato in vigore nel 2001. E’ un diritto pregresso, di cui non possono essere privati avendo essi manifestato la volontà di acquisto a partire dal 1997 e comunque entro il 31/10/2001.

Di qui la necessità di intervenire per definire la massima parte delle vertenze in atto e porre fine ad annosi contenziosi dall’esito incerto anche per lo Stato (tutte le sentenze di 1° grado del Tribunale di Napoli hanno infatti trasferito la proprietà agli inquilini sulla base della rendita catastale moltiplicata 100), nella prospettiva dell’immediato conseguimento del risultato economico per la finanza pubblica.

A titolo esemplificativo, di seguito sono riepilogati i valori (in milioni di euro) degli immobili cosiddetti di pregio della città di Napoli interessati dal contenzioso ex. art. 2932 c.c. (suddivisi per Ente), da cui risulta:

 (1) il valore di mercato di ogni singolo fabbricato già determinato dall’Agenzia del Territorio (prima dell’entrata in vigore della L. 14/2009);

(2)  il valore che risulta applicando il criterio della rendita catastale moltiplicata 100 (già ottenuto da 6 fabbricati su 10 con sentenza di 1° grado);

(3) il valore al 31 ottobre 2001 che risulta applicando il  coefficiente  aggregato di abbattimento previsto dal decreto-legge 23 febbraio 2004, n. 41, convertito, con modificazioni, nella legge 23 aprile 2004, n. 104 contenuto  nell’ultima tabella pubblicata sulla G.U. n. 181 del 05 agosto 2006 che per la città di Napoli è pari a 0,6055.

                                                                          (1)                   (2)                    (3)                              

La soluzione transattiva di seguito prospettata prevede la chiusura del contenzioso dagli esiti incerti per la stessa  pubblica amministrazione ai valori di cui al punto (3) che verrebbero incassati subito rispetto ai valori di cui al punto (2) già ottenuti dagli inquilini.

Il testo dell'emendamento potrebbe essere il seguente:

> Tutte le unità immobiliari ad uso residenziale degli enti previdenziali pubblici che risultino invendute alla data di entrata in vigore della presente normativa, sono offerte in opzione ai conduttori al prezzo di vendita determinato dall’Agenzia del Territorio prima della data di ritrasferimento alla Scip S.r.l. agli enti originari proprietari.

> Per i conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto dei rispettivi appartamenti entro il 31 ottobre 2001, il prezzo degli stessi è determinato applicando alla stima dell’Agenzia del Territorio i coefficienti aggregati di abbattimento contenuti nell’ultima tabella pubblicata sulla G.U. n. 181 del 05 agosto 2006 e previsti dal decreto-legge 23 febbraio 2004, n. 41, convertito, con modificazioni, nella legge 23 aprile 2004, n. 104.

> Il prezzo di vendita delle unità ad uso residenziale, così determinato per  qualsiasi tipologia o qualificazione di immobili, è diminuito dei canoni di locazione, o delle indennità di occupazione, corrisposti dal conduttore all’ente per il periodo compreso tra il 31 ottobre 2001 e la data di stipula del contratto di compravendita, sia per gli immobili già offerti in opzione e non ancora venduti, sia per gli immobili in relazione ai quali gli enti proprietari non hanno provveduto alla comunicazione di opzione agli inquilini.

> La stipula dei contratti di compravendita, in base alla presente normativa, potrà essere effettuata a condizione che l’acquirente rinunci ad ogni azione giudiziaria in atto e futura riguardante l’immobile condotto in locazione, in qualsiasi grado di giudizio, sia in sede ordinaria che amministrativa, nei confronti dell’Ente proprietario.

                                                                                                        cordiali saluti

                                                                                                                Mario Milone